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Explicando Sus Costos de Cierre Aproximados
Refinanciar Hipotecas Los costos de cierre de una hipoteca refinanciada generalmente incluyen lo siguiente: tarifas de título de propiedad y fideicomiso, tarifas del prestamista, puntos (gasto opcional), tarifas de tasación, tarifas crediticias, seguro e impuestos. Cuando se refinancia, el gasto mayor son las tarifas de título de propiedad y fideicomiso (aunque no son tan costosas como cuando se compra una propiedad ). Quienes refinancian tienen la opción de financiar sus costos de cierre agregándolos al saldo actual de sus hipotecas (asumiendo que hay suficiente capital en la propiedad en cuestión como para hacerlo ), o pueden cubrir los costos con efectivo al cierre. Otra opción popular es la hipoteca sin costo (disponible generalmente con montos hipotecarios de más de $180,000). Con una hipoteca sin costo un prestatario puede evitar agregar tarifas en su saldo de hipoteca existente, o pagar por sus costos de cierre en efectivo, tomando una tasa de interés más alta, por lo cual el originador de la hipoteca puede cubrir todos los costos de cierre no recurrentes sobre la hipoteca, (todos los costos exceptuando los impuestos, seguros e intereses) utilizando los descuentos que ellos reciben de parte del prestamista que financia la hipoteca. Tarifas de Título de Propiedad & Fideicomiso Incluye tanto la póliza de seguro de título del propietario y del prestamista como la tarifa de fideicomiso. El seguro de título protege tanto al comprador como al prestamista asegurando una cadena de título clara, permitiendo que las personas con el derecho legal de trasmitir título a su propiedad sean las que realmente lo hagan. Además, algunas pólizas protegen contra la ocurrencia de fraude y falsificación. Muchos de quienes refinancian se resisten a pagar otra póliza del seguro de título, ya que ellos ya han incurrido en gastos al momento de comprar la propiedad. Tenga en cuenta que el prestamista está asegurado al igual que usted, el dueño. La refinanciación crea la necesidad de una nueva póliza para la nueva hipoteca. La mayoría de las compañías de título ofrecen reducciones sustanciales en el precio tanto de las tarifas de póliza de seguro como de fideicomiso de quienes refinancian. La tarifa de fideicomiso es una tarifa de servicio cobrada por la compañia de título por actuar como un tercero independiente que facilita su transacción y asegura que todas las partes de la transacción rindan como contractualmente se acordó. Otras tarifas de título incluyen la tarifa para escriturar sus documentos de préstamos (los honorarios del escribano), la tarifa requerida para registrar su escritura de fideicomiso con la oficina del registro del condado (la tarifa de inscripción), así como también gastos varios, de correo y tarifas de correo urgente. Usted puede llamar a la compañía de título que está encargada de su compra, darles el precio de compra y la cantidad de préstamo que usted está solicitando y ellos pueden brindarle la cotización de tarifa exacta basándose en los detalles específicos de su transacción. Tarifas de los Prestamistas Las tarifas mínimas que un prestamista cobra por procesar y financiar su préstamo entran dentro de una variedad de nombres y pueden generalmente agruparse dentro de un categoría que la industria llama " tarifas basura". Ellas incluyen: subscripción, procesamiento, administrativo, preparación de documentos, y tarifas de financiación. Las tarifas adicionales del prestamista incluyen: transferencia, tarifas de servicios de impuesto y tarifas por certificados de inundación. Casi todos los prestamistas cobran estas tarifas y varían entre aproximadamente $650 y $850 en total. Puntos Los puntos generalmente se clasifican en dos categorías, las tarifas de descuento y las tarifas de apertura del préstamo. Las tarifas de descuento son intereses prepagos que un solicitante de préstamo elige pagar por adelantado para reducir la tasa de interés sobre el préstamo. Una tarifa de apertura del préstamo también se usa para reducir la tasa de interés pero también es utilizada para compensar al originador del préstamo en la transacción, en lugar de aceptar una tasa de interés más alta donde el prestamista que financia su préstamo compensa al originador del préstamo. Un punto es equivalente al 1% de la cantidad de préstamo (es decir, un punto sobre un préstamo de $300,000 es $3,000). Tarifas de Tasación La tarifa que un tasador cobrará por inspeccionar su propiedad dependerá del tipo de propiedad en cuestión ( es decir, unifamiliares vs. dúplex a cuádruplex) y de si la propiedad será ocupada por el dueño o usada como una propiedad de inversión. La tarifa típica para una vivienda unifamiliar estándar ocupada por sus dueños, condominio o casa con medianera es $300-$400. Una propiedad de inversión requiere típicamente un estudio del mercado de alquileres y una declaración de los ingresos operativos a ser completados con la tasación y puede agregar un adicional de $200-$300 al costo de la tasación. Además, si usted está comprando una nueva construcción, el tasador tiene que regresar a la propiedad en otro momento para completar una inspección final (denominada un 442), para asegurar que la construcción ha sido terminada como se pensó. Esta tarifa podría incluir un adicional de $75-$150. Tarifas Crediticias Las tarifas para revisar su crédito (usando tres oficinas de crédito como requieren los prestamistas ) oscilan entre $25 y $65 por persona o por matrimonio. Si su informe crediticio tiene muchas imprecisiones, los costos de corregir los errores podrían generar tarifas más altas por parte de la compañía de informe crediticio. Tarifas de Seguro Su póliza de seguro de propietarios o de riesgo necesitará estar actualizada al momento que la nueva hipoteca cierre. El requisito de cobertura estándar que un prestamista pide es la cobertura de los costos de reposición. La mayoría de los prestamistas requieren que su póliza actual sea efectiva por un período no menor a cuatro meses después de la fecha del primer pago de la hipoteca nueva (aunque algunos prestamistas y compañías de seguros podrían requerir que usted pague hasta una prima anual). Por ejemplo, si su póliza actual expira dentro de los dos meses de la fecha del primer pago de la hipoteca nueva, el prestamista podría pedirle que pague dos primas mensuales más. Además, consulte a su compañía aseguradora para verificar que ellos aceptarán una pago creciente vs anual, de lo contrario usted podría tener que pagar por otro año. Si su propiedad está ubicada en una zona de riesgo geológico (es decir, zona de terremotos o inundaciones), el prestamista le pedirá que usted tenga las pólizas listas para cubrir estos riesgos también. Las zonas de riesgo geológico son establecidas por FEMA y el tasador puede determinar si la propiedad está ubicada en una de esas zonas, tomando como referencia el mapa de riesgos geológicos más actual elaborado por FEMA. La FEMA reclasifica las zonas de riesgo periódicamente y aunque su propiedad no esté localizada en un zona denominada de riesgo en el momento de la compra, su propiedad podría estar incluida en una de ellas actualmente. Pídale a su aseguradora o al agente de su elección una cotización de seguro de propietario o de riesgo, así como también una cotización de seguro contra terremotos si así lo requiere. Contacte al Programa Nacional de Seguro contra las Inundaciones llamando al 800-638-6620 para una cotización de seguro contra inundación si esa cobertura es requerida. El seguro de hipoteca podría necesitarse en su crédito si un solo prestamista está financiando más del 80% del precio de tasación de la vivienda. Usted también podría eliminar un póliza de seguro de hipoteca existente sobre su vivienda si el valor de mercado de la misma ha aumentado y como consecuencia usted cuenta con el capital de vivienda suficiente como para aspirar a hacerlo. Impuestos El prestamista requerirá que todo impuesto de la propiedad cuyo pago se encuentre en mora o pendiente se pague al cierre de la hipoteca. La mayoría de los países requieren el pago de impuestos de la propiedad sobre una base semi-anual. Pero si está refinanciando durante el lapso de tiempo en el cual los impuestos de su propiedad están vencidos pero aún no son considerados en mora, usted podría tener que pagar la cuota en fideicomiso antes del cierre, porque los impuestos de su propiedad representan ahora un embargo válido sobre su vivienda. Es importante darse cuenta que si usted entra en el lapso mencionado anteriormente, no debería intentar pagar los impuestos de su propiedad fuera del fideicomiso, porque podrían pasar semanas hasta que el condado notifique que ha recibido el pago de los impuestos de su propiedad. Luego usted se encontraría en la situación de tener que pagar sus impuestos por segunda vez, en fideicomiso, porque la compañía de título no pudo verificar que el condado recibió su primer pago ( por supuesto uno de estos pagos le sería reintegrado a usted después de que ambos pagos de impuesto se blanqueen, pero ¡qué molestia indeseada!). Siempre es mejor consultar con su coordinador de préstamo u oficial de fideicomiso antes de pagar los impuestos de su propiedad durante el proceso de fideicomiso. |
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