Guía del Consumidor para Refinanciaciones Hipotecarias

La Junta de la Reserva Federal y la Oficina de Supervisión de las Instituciones de Ahorro, preparó este folleto sobre la refinanciación hipotecaria en respuesta a una solicitud realizada por el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado de los Estados Unidos y con el asesoramiento de muchas otras agencias y grupos de comercios y consumidores. Está diseñado para ayudar a que los consumidores entiendan un aspecto importante de la financiación de viviendas.

Creemos que un consumidor totalmente informado está en la mejor posición posible para realizar una sólida elección financiera. Si usted está considerando refinanciar el préstamo de su casa, este folleto le brindará información básica útil sobre la refinanciación. No puede otorgarle todas las respuestas que necesitará pero creemos que es un buen punto de partida.

Guía del Consumidor para la Refinanciación Hipotecaria

Si usted es un propietario que fue lo suficientemente afortunado como para comprar cuando las tasas hipotecarias estaban bajas, no debe estar interesado en refinanciar su actual préstamo. Pero quizás usted compró su casa cuando las tasas estaban más altas. O quizás tiene un préstamo de tasa flotante y quisiera obtener términos diferentes.

¿Debería usted refinanciar? Este folleto le responderá algunas preguntas que pueden ayudarlo a decidir. Si refinancia, el proceso le recordará lo que tuvo que hacer para obtener la hipoteca original. Esto es porque, en realidad, refinanciar una hipoteca es simplemente sacar una nueva hipoteca. Usted se encontrará esta segunda vez con muchos de los mismos procedimientos y los mismos tipos de costos.


¿Vale la Pena Refinanciar?

La refinanciación puede tener sentido, pero no siempre vale la pena en términos financieros. Una regla general es que la refinanciación se vuelve conveniente si la tasa de interés actual de su hipoteca es al menos 2 puntos porcentuales más alta que la tasa reinante en el mercado. Esta figura generalmente es aceptada como el margen seguro cuando se analizan los costos de refinanciar una hipoteca con los ahorros.

También hay otras consideraciones, como cuánto tiempo usted planea permanecer en la casa. La mayoría de las fuentes dicen que lleva al menos tres años materializar totalmente los ahorros de una tasa de interés más baja, dado los costos de refinanciación. (No obstante, dependiendo del monto de su préstamo y de circunstancias particulares, usted podría elegir refinanciar un préstamo cuya tasa sea sólo 1.5 puntos porcentuales más alta que la tasa actual. Incluso puede descubrir que puede recuperar los costos de refinanciación en un tiempo más corto).

La refinanciación puede ser una buena idea para los propietarios que:

• quieren salir de un préstamo con una tasa de interés alta para aprovechar tasas más bajas. Esta es una buena idea sólo si tienen intenciones de permanecer en la casa el tiempo suficiente como para hacer que las tarifas adicionales valgan la pena.
  

• poseen una hipoteca de tasa flotante (ARM) y quieren un préstamo de tasa fija para tener la certeza de saber exactamente cuál será el pago de la hipoteca mientras dure el préstamo.
  

• desean pasarse a un ARM con una tasa de interés más baja o con características de protección (como por ejemplo, mejores tasas y pagos máximos) que la ARM que tienen actualmente.
  
  
• quieren acumular más capital de vivienda pasándose a un préstamo que tenga un término más corto.
  
  
• desean aprovechar la acumulación de capital de vivienda de su casa para obtener efectivo para una compra mayor o para la educación de sus hijos.
  
  

Si usted decide que la refinanciación no justifica los costos, pregúntele a su prestamista si no podría obtener todos o algunos de los nuevos términos que usted desea a través de acordar una modificación en su préstamo existente en lugar de una refinanciación.

¿Debe Usted Refinanciar Su ARM?

Para decidir si debe refinanciar una ARM usted debe considerar estas preguntas:

• ¿Es probable que el próximo ajuste de la tasa de interés sobre su préstamo actual haga aumentar sustancialmente sus pagos mesuales? ¿Será la nueva tasa de interés dos o tres puntos porcentuales más alta que las tasas imperantes que se están ofreciendo tanto para préstamos de tasas fijas como para otras ARM?
  
  
• Si la hipoteca actual establece un límite para sus pagos mensuales, ¿son esos pagos lo suficientemente grandes como para cancelar su préstamo al final del plazo original? El hecho de refinanciar con una nueva ARM o con un préstamo de tasa fija, ¿le permite pagar la totalidad de su préstamo al final del plazo?
  

• Tarifa de Solicitud. Este cargo impuesto por su prestamista cubre los costos iniciales de procesar su solicitud de préstamo y de verificar su historial crediticio.
  
  
• Búsqueda de Título de Propiedad y de Seguro del Título de la Propiedad. Este cargo cubrirá los costos de examinar los registros públicos para confirmar la pertenencia del inmueble. También cubre el costo de una póliza, generalmente emitida por una compañía aseguradora de títulos de propiedad que asegura al dueño de la póliza por un monto específico en caso de cualquier pérdida causada por discrepancias en cuanto al título de la propiedad. Asegúrese de preguntar a la compañía que tiene la presente póliza si puede volver a emitir su póliza con una tasa re emitida. Usted podría ahorrar hasta un 70 por ciento de lo que hubiera costado una nueva póliza. Debido a que los costos pueden variar significativamente de un área a otra y de un prestamista a otro, los siguiente costos son sólo estimativos. Sus costos de cierre actuales pueden ser más altos o más bajos que los indicados debajo.

  Tarifa de Solicitud $75 a $300
  Tarifa de Tasación $150 a $400
  Costos de Investigación $125 a $300
  Seguro Contra Riesgos del Propietario $300 a $600
  Tarifas de Revisión del Abogado del Prestamista $75 a $200
  Búsqueda de Título de Propiedad y de Seguro del Título de la Propiedad $450 a $600
  Tarifas de Inspección de la Vivienda $175 a $350
  Tarifas de Iniciación del Préstamo 1% del préstamo
  Seguro de la Hipoteca 0.5% a 1.0%
  Puntos 1% a 3%
  

• Tarifas de Revisión del Abogado del Prestamista. El prestamista generalmente le cobrará por las tarifas pagadas al abogado o a la compañía que está llevando a cabo el cierre. Los acuerdos son guiados por instituciones de préstamos, compañías aseguradoras de títulos de propiedad, compañías de fideicomisos, agentes de bienes raíces y abogados, para el comprador y el vendedor. En la mayoría de los casos, la persona que dirige el acuerdo le provee un servicio al prestamista. También quizás usted deba pagar otros servicios legales relativos a su préstamo, los cuales son brindados al prestamista. Tal vez usted necesite tener su propio abogado para que lo represente en todas las etapas de la transacción, incluyendo el acuerdo.
  
  
• Tarifas de Iniciación de Préstamo y Puntos. La tarifa de Iniciación es cobrada por el trabajo de los prestamistas de evaluar y preparar su préstamo hipotecario. Los puntos son cargos financieros prepagos impuestos por el prestamista al momento del cierre para incrementar el rendimiento del prestamista más allá de la tasa de interés indicada en la nota hipotecaria. Un punto equivale a un uno por ciento del monto del préstamo. Por ejemplo, un punto sobre un préstamo de $75,000 sería $750. En algunos casos, los puntos que usted paga pueden ser financiados agregándolos al monto del préstamo. El número total de puntos que un prestamista le cobra dependerá de las condiciones del mercado y de la tarifa a cobrar.
  
  
• Tarifa de Tasación. Esta tarifa es para pagar una tasación, la cual es una estimación u opinión veraz y defendible sobre el valor de la propiedad. * Multa por Pago Adelantado. Una multa por pago adelantado de su hipoteca actual puede ser el mayor impedimento para la refinanciación. Las multas por pago adelantado están prohibidas en varios préstamos incluyendo préstamos de uniones crediticias autenticadas federalmente, préstamos FHA y VA, y algunos otros préstamos para compras de viviendas. Los documentos hipotecarios para su actual préstamo, indicarán si hay una multa por realizar pagos adelantados. En algunos préstamos, a usted se le pueden llegar a cobrar intereses por todo el mes en el que pagó por adelantado su préstamo. * Gastos Varios. Dependiendo del tipo de préstamo que usted tenga y de otros factores, otro gasto importante que podría enfrentar es la tarifa por una garantía de préstamo VA, seguro hipotecario FHA o seguro hipotecario privado. Hay otros pocos costos de cierre además de estos. En conclusión, un propietario de vivienda debe planificar pagar un promedio de entre 3 a 6 por ciento por los principales costos de refinanciación más cualquier multa por pago adelantado y los costos de pagar totalmente cualquier segunda hipoteca que pueda existir. Una forma de ahorrar en algunos de estos costos es verificar primero con el prestamista quién tiene su hipoteca actual. El prestamista puede querer descartar algunos de ellos, especialmente si el trabajo relativo al cierre de la hipoteca está todavía en curso. Esto puede incluir las tarifas por la búsqueda del título de propiedad, planimetrías, inspecciones y demás. La información contenida en este folleto tiene la intención de ayudarlo a realizar las preguntas correctas cuando esté considerando una posible refinanciación de su préstamo. No es un reemplazo de un asesoramiento profesional. Hable con prestamistas hipotecarios, agentes de bienes raíces, abogados y otros asesores acerca de las prácticas relativas a los préstamos, instrumentos hipotecarios y sobre sus propios intereses, antes de comprometerse con un préstamo específico. Pregúntele a su prestamista o a su agente de bienes raíces acerca de los siguientes panfletos relacionados: * Guía del Consumidor sobre Costos de Acuerdos Hipotecarios. * Guía del Consumidor sobre Garantías Hipotecarias. * Manual del Consumidor sobre Hipotecas de Tasa Flotante.