Propiedad de Inversión Cualquier propiedad por la cual se cobra una renta, siendo dicha renta la mayor fuente de pago de la hipoteca y otros gastos relacionados con la propiedad. Se requiere para emitir una carta de interés (LOI) que detalla tasas y términos: Registro de Arredamiento / Programa de Arrendamientos Estado de Pérdidas y Ganancias de los últimos 3 años (o programa apropiado de la declaración de la renta) Declaración de la renta personal para garante(s) personal(es) durante los últimos 3 años Declaración financiera personal para garante(s) personales (o solicitudes de préstamos residenciales) Contrato de compra (si hay una compra) En algún punto del proceso también necesitaremos: Contratos de arrendamiento Reporte de Crédito (tri-combinado, corre por nuestra cuenta) Evaluación Información de seguros Información de Cancelación de pago

Propiedad para Vivienda Cualquier propiedad en la cual la fuente del pago del préstamo es el negocio ocupado por los dueños (incluso si es sostenida como entidad separada). Si la propiedad está parcialmente arrendada y en parte ocupada por el dueño, usted necesitará suministrar todo lo requerido en ambas secciones. Se requiere para emitir una carta de interés (LOI) que detalla tasas y términos: Estado de Pérdidas y Ganancias y Balance General del negocio durante los últimos 3 años Declaración de la renta del negocio durante los últimos 3 años Declaración de la renta personal para garante(s) personal(es) durante los últimos 3 años Declaración financiera personal para garante(s) personal(es) (o solicitudes de préstamos residenciales) Contrato de compra (si hay una compra) En algún punto del proceso también necesitaremos: Reporte de Crédito (tri-combinado, corre por nuestra cuenta) Evaluación Información de seguros Información de Cancelación de pago

Algunos tipos de propiedades también requieren documentación adicional como por ejemplo informes ambientales, fotos, viejas evaluaciones, historial adicional de sus operaciones, cartas de explicación, informes de antigüedad, etc.

Préstamos Comerciales SBA
La Administración de Negocios Pequeños (SBA) ofrece programas para ayudar a las pequeñas empresas a obtener financiación. Sus dos programas son SBA 7 (a) y el programa de la Compañía de Desarrollo Certificada (504). Ambos programas tienen ventajas y desventajas. Para descubrir si algunos de los dos programas es apropiado para usted, por favor hable con un agente de préstamo comercial.

Evaluación de una solicitud de Préstamo Comercial
A diferencia de lo que ocurre con los préstamos residenciales, las evaluaciones de las solicitudes de préstamos comerciales pueden variar ampliamente en cada caso. Sin embargo, existen determinados índices básicos que se reiteran para todos los préstamos comerciales:

Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, DSC, DSR, DCR)—esto es utilizado para determinar si una propiedad (o negocio) es capaz de cubrir la hipoteca y todas las otras expensas asociadas a una propiedad. Generalmente los prestamistas requieren que la propiedad tenga un flujo de efectivo positivo (más ingresos que gastos) y que exista cierto capital de reserva. El Punto de equilibrio sería un 1.0 DSCR, o en otras palabras que los ingresos sean iguales a los gastos. La mayoría de los programas de préstamos requieren un 1.2 – 1.35 DSCR o 20% - 30% más de ingresos que de gastos en la propiedad. Para negocios ocupados por sus dueños donde no existen ingresos por renta, el requisito es generalmente mucho más alto (2.0+ DSCR) porque ellos están midiendo la fuerza del negocio en oposición a la propiedad misma. El DSCR puede variar dependiendo del tamaño del préstamo, la tasa de interés y la amortización.

Relación Préstamo-Valor (LTV)—esto es utilizado para determinar qué porcentaje de la propiedad está siendo financiada. Contrariamente a los programas residenciales donde la financiación 100% (o a veces 125%) está disponible, en la mayoría de los programas comerciales la misma alcanza a un 60% -75%, dependiendo del tipo de propiedad. A menudo, los programas SBA pueden subir hasta un 90% para propiedades que califican (usualmente negocios ocupados por el dueño), pero esté preparado para un poco de burocracia. También tenga en cuenta que muchas propiedades estarán más limitadas en el monto de los préstamos por DSCR que por los límites LTV .

Ingresos Operativos Netos (NOI)—esto es utilizado para determinar la rentabilidad de una propiedad. En términos simples, el NOI se calcula sustrayendo los gastos de los ingresos. Generalmente el ingreso es reducido por un factor de vacancia que el prestamista siente es conservador. La devaluación y los pagos hipotecarios no están incluídos como expensas en este cálculo. Pero existen muchos gastos teóricos que podrían aplicarse (tales como mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento, etc) NOI también se utiliza para determinar el efectivo disponible para el servicio de la deuda dividiendo NOI por el mínimo DSCR. Divida por 12 para un pago mensual máximo.

Efectivo Disponible para el Servicio de la Deuda —esto es utilizado para determinar el pago máximo permitido para esta propiedad basado en el NOI y DSCR mínimo. En algunos casos, esto puede ajustarse para expensas no recurrentes.

Proceso de Préstamos Comerciales
Una vez que la documentación es enviada, el préstamo es pre-evaluado para determinar los plazos del préstamo y se emiten una Carta de Interés (LOI) y el acuerdo de tarifa. Se le pide al solicitante del préstamo que firme ambos documentos y suministre un cheque de depósito para la evaluación (la cantidad que se necesita estará detallada en la Carta de Interés /LOI). Al recibir los documentos firmados y el cheque, un proceso de cotización comienza sobre la evaluación y se ordena la evaluación. Una vez que se recibe (lo que puede demorar entre 2-4 semanas) la evaluación final tiene lugar y los documentos de préstamos se preparan (toman generalmente 1 – 2 semanas). Los fondos se giran generalmente 2 – 3 días después de la firma y el préstamo es registrado al día siguiente.