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Préstamos
para Compras: Explicando Sus Costos de Cierre Aproximados
Los costos de cierre de una transacción de bienes raíces
generalmente incluyen lo siguiente: tarifas de título de
propiedad y fideicomiso, tarifas del prestamista, puntos (gasto
opcional), tarifas de tasación, tarifas crediticias, seguro
e impuestos. En una transacción de compra, la parte responsable de pagar los altos costos de cierre, el título de propiedad, las tarifas de fideicomiso y los impuestos de transferencia, es determinada contractualmente (haciendo referencia a su contrato de compra). Generalmente la parte que paga varía según la costumbre imperante en el condado en el cual está localizada la propiedad. Por ejemplo, un condado puede tener como costumbre requerir que los compradores de una propiedad paguen el título de propiedad, las tarifas de fideicomiso y los impuestos de transferencia, mientras que otros quizás requieran que sea el vendedor quien cubra los gastos, e incluso otros pueden solicitar que las tarifas sean pagadas a medias por ambas partes. Cuando se realiza la compra de una nueva construcción y usted está trabajando con un constructor, él puede pagar o no su título de propiedad, tarifas de fideicomiso e impuestos de transferencia, sin importar la costumbre del condado (dependiendo de las condiciones imperantes en el mercado). Es importante conocer primero la costumbre del condado en el cual usted está comprando y consultar su contrato de compra para determinar las tarifas por las cuales usted es responsable y ha acordado pagar.
Tarifas de Título de Propiedad & Fideicomiso Incluye tanto la póliza de seguro de título del propietario y del prestamista como la tarifa de fideicomiso. El seguro de título protege tanto al comprador como al prestamista asegurando una cadena de título clara, permitiendo que las personas con el derecho legal de transmitir título a su propiedad sean las que realmente lo hagan. Además, algunas pólizas protegen contra la ocurrencia de fraude y falsificación. La tarifa de fideicomiso es una tarifa de servicio cobrada por la compañia de título por actuar como un tercero independiente que facilita su transacción y asegura que todas las partes de la transacción cumplan con lo acordado en el contrato. Otras tarifas de título incluyen la tarifa para escriturar sus documentos de préstamos (los honorarios del escribano), la tarifa requerida para registrar su escritura de fideicomiso con la oficina del registro del condado (la tarifa de inscripción), así como también gastos varios, de correo y tarifas de correo urgente. Usted puede llamar a la compañía de título que está encargada de su compra, darles el precio de compra y la cantidad de préstamo que usted está solicitando y ellos pueden brindarle la cotización de tarifa exacta basándose en los detalles específicos de su transacción. Tarifas de los Prestamistas Las tarifas mínimas que un prestamista cobra por procesar y financiar su préstamo entran dentro de una variedad de nombres y generalmente pueden agruparse dentro de una categoría que la industria llama " tarifas basura". Ellas incluyen: subscripción, procesamiento, administrativo, preparación de documentos, y tarifas de financiación. Las tarifas adicionales del prestamista incluyen: transferencia, tarifas de servicios de impuesto y tarifas por certificados de inundación. Casi todos los prestamistas cobran estas tarifas y su costo varía entre aproximadamente $650 y $850 en total. Puntos Los puntos generalmente se clasifican en dos categorías, las tarifas de descuento y las tarifas de apertura del préstamo. Las tarifas de descuento son intereses prepagos que un solicitante de préstamo elige pagar por adelantado para reducir la tasa de interés sobre el préstamo. Una tarifa de apertura del préstamo también se usa para reducir la tasa de interés pero además es utilizada para compensar al originador del préstamo en la transacción, en lugar de aceptar una tasa de interés más alta donde el prestamista que financia su préstamo compensa al originador del préstamo. Un punto es equivalente al 1% de la cantidad de préstamo (es decir, un punto sobre un préstamo de $300,000 es $3,000). Tarifas de Tasación La tarifa que un tasador cobrará por inspeccionar su propiedad dependerá del tipo de propiedad en cuestión (es decir, unifamiliares vs. dúplex a cuádruplex) y de si la propiedad será ocupada por el dueño o usada como una propiedad de inversión. La tarifa típica para una vivienda unifamiliar estándar ocupada por sus dueños, condominio o casa con medianera es $300-$400. Una propiedad de inversión requiere típicamente un estudio del mercado de alquileres y una declaración de los ingresos operativos a ser completados con la tasación, y puede agregar un adicional de $200-$300 al costo de la tasación. Además, si usted está comprando una nueva construcción, el tasador tiene que regresar a la propiedad en otro momento para completar una inspección final (denominada un 442), para asegurar que la construcción ha sido terminada como se pensó. Esta tarifa podría incluir un adicional de $75-$100. Tarifas Crediticias Las tarifas para revisar su crédito (usando tres oficinas de crédito como requieren los prestamistas ) oscilan entre $25 y $65 por persona o por matrimonio. Si su informe crediticio tiene muchas imprecisiones, los costos de corregir los errores podrían generar tarifas más altas por parte de la compañía de informe crediticio. Tarifas de Seguro Si está comprando una propiedad que no tiene una asociación de propietarios (típicamente con condominios y casas con medianeras) que requiere una póliza de propietarios y un seguro de riesgo, necesitará comprar dicha póliza usted mismo. El prestamista requerirá que una póliza de propietario o seguro de riesgo exista al momento de la financiación del préstamo. El requisito usual de cobertura es de los costos de reemplazo, pero esto podría variar entre los prestamistas. Si su propiedad está ubicada en una zona de riesgo geológico (es decir, con posibles terremotos o inundaciones) el prestamista le pedirá que usted tenga las pólizas en orden para cubrir estos riesgos también. Las zonas de riesgo geológico son establecidas por FEMA y el tasador puede determinar si la propiedad está ubicada en una de esas zonas, tomando como referencia el mapa de riesgos geológicos más actual elaborado por FEMA. Los agentes de bienes raíces que están manejando la transacción así como también el vendedor de la propiedad deberían ser conscientes de todas las zonas de riesgo existentes. Pídale a su aseguradora o al agente de su elección una cotización de seguro de propietario o de riesgo, así como también una cotización de seguro contra terremotos si así lo requiere. Contacte al Programa Nacional de Seguros contra las Inundaciones llamando al 800-638-6620 para una cotización de seguro contra inundación si esa cobertura es requerida. El seguro de hipoteca podría necesitarse en su crédito si un solo prestamista está financiando más del 80% del valor o del precio de compra de la casa. Esta tarifa puede cobrarse como un monto total al cierre o puede financiarse mensualmente. El seguro de hipoteca también puede evitarse eligiendo una estrategia de pago anticipado 80-10-10 u 80-15-5 (ver opciones de pago anticipado para más detalles). Impuestos Además de los impuestos a la propiedad, que son prorrateados al cierre entre el comprador y el vendedor, existen impuestos adicionales cuyo pago puede ser exigible en el momento de la venta. Ellos incluyen tanto los impuestos de transferencia de la ciudad como los del condado. Como con los títulos y las tarifas de fideicomiso, la parte responsable de pagar los impuestos de transferencia será determinada contractualmente y esto típicamente se basa en la costumbre del condado (aunque no todos los condados y ciudades gravan impuestos de transferencia). Fíjese en su contrato de compra para determinar si se exigen estos impuestos y quién es responsable de pagarlos. Una vez que ha determinado que las tarifas son necesarias, usted podría contactar a su compañía de título para una cotización de transferencia de impuesto. Los impuestos se basan en el precio de compra de la propiedad y pueden oscilar entre $1.10 por $1,000 en el precio de compra para impuestos de transferencia del condado y $3.30 por $1,000 para impuestos de transferencia de la ciudad. Por ejemplo, una casa con un precio de compra de $300,000 podría deber el impuesto de transferencia de la ciudad de $330 e impuestos de transferencia de la ciudad de $990. |
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