Hipotecas de Tasa Flotante (ARM)

Anatomía de una Hipoteca de Tasa Flotante (ARM)

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Para determinar la tasa en su hipoteca flotante, primero necesita entender cómo funciona una ARM.

Los siguientes términos forman parte de una ARM:

Tasa Totalmente Indexada - la tasa que usted debe pagar, exceptuando los límites periódicos, para amortizar totalmente o cancelar el préstamo.

Margen - el componente fijo de su préstamo ARM, constante a lo largo de toda la vida del préstamo.

Índice - el componente variable de su préstamo ARM, cambia mensualmente. Ejemplos de índices incluyen el Índice del Costo de los Fondos (Distrito 11º), Bonos del Tesoro a Un Año, Índice Mensual del Tesoro (MTA), Promedio Anual del Tesoro a 1 Año, CD, LIBOR, etc.

ÍNDICE + MARGEN = TASA TOTALMENTE INDEXADA

Ejemplo usando Bonos del Tesoro a 1 año:

Índice de Bonos del Tesoro a 1 año = 6.170
Margen del Préstamo = 2.50
6.170 (Índice) + 2.50 (Margen) = 8.67%** (Tasa Totalmente Indexada)

**(la mayoría de los prestamistas redondearán la tasa al 1/8%
más cercano de manera que la tasa real sería 8.625%)

Debería estar familiarizado con los siguientes términos de ARM:

Tasa Promocional - (también conocida como la tasa inicial de su préstamo) la tasa inicial en su hipoteca flotante, anterior a su fecha de ajuste anterior, típicamente de 6 meses a un año.

Límite máximo de interés durante la vida útil del préstamo - la tasa máxima a la que su hipoteca flotante podría llegar.

Tasas Mínimas - la tasa mínima a la que su hipoteca flotante podría caer.

Límite Periódico - el porcentaje máximo en que tanto su tasa o pago puede cambiar en un año determinado o en un período de tiempo específico. (Ver Límite sobre Tasa de Interés y Límite de Pago).

Límite sobre la Tasa de Interés - un limite periódico que describe el porcentaje máximo en el que su tasa podría cambiar en un año determinado o período de tiempo específico. Las ARM con límites de interés generalmente no tienen una amortización negativa.

Límite de Pago - un límite periódico que describe el porcentaje máximo en el cual su pago podría cambiar en un año determinado o en un período de tiempo específico. Se aplica a préstamos ARM con el potencial para la amortización negativa.

Cambio de Tasa en la Primera Fecha de Ajuste - usualmente se aplica a ARM intermedias y puede exceder el límite anual o semi-anual. Pregunte de qué se trata.

Amortización Negativa - ocurre cuando la tasa de interés efectiva asociada a un tope de pago sobre una ARM es menor que la tasa totalmente indexada. En otras palabras, el pago mínimo permitido por el prestamista es menor que el pago que abona actualmente. Esta diferencia es luego agregada al saldo del préstamo del solicitante y, en lugar de amortizar o cancelar el saldo del préstamo, éste en realidad aumenta.

Cuando las tasas están altas, muchos propietarios de casas deciden que sería mejor para ellos tener una hipoteca con tasa fija. El dilema con el que se encuentran es que la tasa fija que ellos desean refinanciar, también está aumentando. Si usted tiene una ARM intermedia que está en su período fijo inicial, quizás usted necesite refinanciarla antes de su primer ajuste. Algunos préstamos tienen un ajuste máximo del 2% mientras que otros suben hasta un 5%.

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